O mercado imobiliário vem crescendo muito nos últimos anos, alcançando patamares jamais vistos antes. Com isso, cresceu o número de condomínios residenciais e empresarias nas últimas décadas.
Uma pesquisa realizada pelo Sindicado da Habitação – SECOVI – no ano de 2015 o Brasil contava com pouco mais de 170 mil condomínios.
Logicamente, percebe-se que o reflexo deste aumento, do qual teve significativo crescimento após o implemento de programas habitacionais, concedeu para muitos cidadãos a possibilidade de obter seu primeiro e tão sonhada casa própria.
Com isso, a propriedade, propriamente dita, gera obrigações aos proprietários adquirentes, dentre eles pagamento de impostos/tributos, direitos e deveres condominiais para com os demais condôminos.
A propriedade, sobre aspectos gerias e amplos, concede ao proprietário a oportunidade de usar, gozar e dispor da unidade imobiliária adquirida, conforme preceitua o art. 1.228 do CC.
Conceitualmente, o condomínio edilício é aquele disposto no art. 1 da Lei 4.591/64 que basicamente são, vejamos:
As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações.
Logo, subentende-se que em um condomínio de apartamentos, cada adquirente possui uma fração ideal do terreno e das coisas comuns, do qual poderá ser expressa em forma decimal ou ordinária.
Cada unidade será tratada como objeto de propriedade exclusiva, logo, o proprietário possui o direito de usar, gozar e dispor no imóvel, respeitada as partes de propriedade comum dos condôminos.
Portando, nenhuma unidade imobiliária, entende-se como unidade o imóvel de uso exclusivo do proprietário, poderá ser privado do acesso ao seu logradouro.
Além do respeito as normas legais, o condômino se submete as regras da convenção e regimento interno, que são cartilhas/compilado de direitos e deveres de cada condômino, do qual se submeterá sob pena de imposição de penalidades.
Nas palavras de Silvio de Salvo Venosa a convenção de um condomínio tem como objetivo regular os direitos e deveres dos condôminos e ocupantes do edifício ou conjunto de edifícios.
Ainda sob as palavras de Venosa, a convenção é ato normativo a todos os condôminos presentes e futuros. Sendo assim, tanto o morador como o futuro adquirente de uma unidade autônoma no interior de um condomínio deverá se submeter as regras já redigidas e impostas.
Em outros termos, a convenção é a carta magna, a lei maior, que deverá ser levada a registro e cumprido certos requisitos impostos por lei, conforme dispõe o § 3º do art. 9º da Lei 4.591/64, bem como deverá obedecer o disposto nos artigos 1.332 e 1.334 do Código Civil.
Por fim, segundo Venosa, “tudo o que não for essencial à constituição e funcionamento do condomínio, mas de cunho circunstancial e mutável, deve ser relegado ao Regimento Interno.”
Basicamente o regimento interno compreenderá as relações entre condôminos, entre outras situações que podem ser aventadas no Regimento Interno, podendo estabelecer as funções do zelador, disciplinar os horários de utilização das áreas comuns, portaria, dentre outras circunstancias.
Logo, em termos resumidos, concluísse que a convenção tratará das normas disciplinadoras de uso e funcionamento do edifício, já o Regimento Interno, tratará do regime disciplinar aplicável aos ocupantes do edifício, sob o crivo do art. 1.335 e 1.336 do CC que estabelecem direitos e deveres, respectivamente.
Salienta-se ainda que em caso de conflito entre as normas – Convenção e Regimento Interno – prevalecerá às regras descritas na Convenção.
Dito isto, vamos a análise de uma situação especifica, onde muitos residenciais/condomínios vedam/impossibilitam os residentes de possuírem animais de estimação.
Acontece que no caso dos direitos dos condôminos, há uma modulação do direito de propriedade, posto que ao direito de propriedade à particularidade dessa modalidade de convivência social, que deverá buscar o sentido social e constitucional da propriedade.
Para complementar, J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, descreve que “o legislador foi rigoroso em outros pontos, porém foi muito tímido ao regular a utilização do apartamento da porta para dentro.”
Com isso, em decisão ao Recurso Especial, o emérito Ministro Villas Bôas Cueva do Superior Tribunal de Justiça, traça três possibilidades, sendo a primeira onde a convenção e o Regimento Interno se silenciam perante a possibilidade do condômino criar animais em sua unidade autônoma animais de estimação.
Neste caso, o condômino, seja ele, proprietário, inquilino ou mesmo ocupante, poderá criar seu animal de estimação, desde que não viole os deveres previstos nos artigos 1.336, IV, do CC/2002 e art. 19 da Lei 4.591/1964.
A segunda hipótese aventada pelo nobre Ministro, é que a da convenção proíbe a permanência de animais causadores de incômodos aos moradores, o que não apresenta nenhuma ilegalidade.
Porém, caso o Regimento Interno possibilita aos condôminos a criação de animais, prevalecerá, como já visto acima, o disposto na Convenção.
Por fim, a última hipótese descrita pelo respeitável Ministro do Superior Tribunal de Justiça, há a situação da convenção que veda a permanência de animais de qualquer espécie – circunstância que o Ministro relator considera desarrazoada, pois certos animais não trazem risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio.
Portanto, com esta decisão, leva a crer que a Convenção que prescreve/veda a permanência/criação de animais de estimação, deve levar em conta a incolumidade e a tranquilidade dos moradores.
Desta forma, traduz-se como incolumidade evitar o perigo ou risco coletivo, do qual tem relação com a garantia de bem-estar e segurança de pessoas indeterminadas ou de bens diante de situações que possam causar ameaça de danos, neste caso, abusando da tranquilidade/sossego/placidez dos demais condôminos.
Sendo assim, concluísse que diante da vedação imposta pela Convenção condominial ou mesmo pelo Regimento Interno na criação de animais de estimação, deve ser analisado, sob a nova ótica do julgamento do Recurso Especial proferido pelo Ministro Relator Villas Bôas Cueva, exigindo assim o diligente cuidado da incolumidade e à imperturbabilidade do animal de estimação criado pelo condômino, inquilino ou mesmo ocupante, perante aos demais condôminos, uma vez que está em jogo dois interesses de elevado grau axiológico, de um lado o direito individual do proprietário e o direito do corpo coletivo condominial.
Por fim, é de salutar importância enaltecer que o condômino responde pelos atos praticados por seu convidado, visitante, hóspede, comodatário ou mesmo locatário, objetivamente, isto é, sem que seja necessário a comprovação da culpa (negligência, imperícia e imprudência) do agente, assim como dos eventuais danos ocasionados pelo seu animal.
Referências Bibliográficas:
Brasil. Código Civil. Lei nº 10.406 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>.
Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1783076. Relator Villas Bôas Cueva. Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça. Disponível em < https://ww2.stj.jus.br/processo/pesquisa/?aplicacao=processos.ea&tipoPesquisa=tipoPesquisaGenerica&termo=REsp%201783076>.
VENOSA. Silvio de Salvo. Direito Civil; Reais. 17. Ed. São Paulo/SP; Atlas, 2017. (Coleção Direito Civil; 4)
